Kopen of huren_gebouw op balans

Kopen of huren? Uw gebouw móet op de balans

Nieuwe boekhoudregels verplichten bedrijven per 1 januari 2019 huur- en leaseovereenkomsten op de balans te verantwoorden. Welke gevolgen dat heeft, wat het voor u betekent en hoe u de impact ervan kunt minimaliseren? Jay Tahtah, partner bij PwC, helpt u op weg door inzicht te geven in het nieuwe speelveld van huren, leasen en het financieel verantwoorden ervan.

‘Een verdubbeling van de schuld, een drastische afname van de solvabiliteit, een explosieve toename van de EBITDA, een ongunstigere verhouding tussen schuld en bedrijfsresultaat en een discrepantie tussen wat je cash betaalt en wat je in de boekhouding verantwoordt over tijd. De impact voor huurders die volgens de IFRS-boekhoudregels rapporteren, is groot’, zo vertelt Tahtah. Conform nieuwe regels moeten alle leasecontracten per 2019 als schuld op de balans worden opgenomen. Dat heeft de internationale regelgever voor financiële verslaggeving, de International Accounting Standards Board (IASB) bepaald.

Op papier staat uw bedrijf er slechter voor

Tahtah geeft aan dat alle huur- en leaseovereenkomsten die nu als operational lease kwalificeren op de balans van de huurder moeten worden verantwoord. Als schuld dus. ‘Dat is slecht voor de balansratio’s. Je hebt meer assets, meer verplichtingen, maar je eigen vermogen blijft gelijk. Dat gaat ten koste van je solvabiliteit. Op papier oogt je bedrijf daardoor slechter.’ Tegenover die verslechterde balanspositie en balansratio’s, staat een verbeterde EBITDA die gebruikt wordt om de performance van bedrijven te beoordelen. Dat komt doordat de huurkosten verdwijnen van de winst- en verliesrekening en worden vervangen door afschrijving en rente.

De verantwoording op de balans

Variabele huurbedragen, zoals huur gebaseerd op omzet, blijven buiten de balans. Alleen de vaste huurbetalingen komen op de balans. Voor welk bedrag de huurovereenkomsten op de balans staan? ‘Heb je een huurovereenkomst van vijf jaar, dan moet je de contante waarde van vijf jaar vaste huurbetalingen op de balans opnemen’, aldus Tahtah. ‘Zijn er drie jaar van de huurtermijn verstreken, dan verantwoord je de huurovereenkomst tegen de contante waarde van de resterende twee jaar. En dat zo dus voor elke huurovereenkomst. Waar gedurende de gehele looptijd van een huurcontract een gelijk bedrag aan huur wordt betaald, afgezien van inflatie, liggen boekhoudkundig de kosten in de eerste helft van de huurperiode hoger. Dat komt door de rentekosten die aan het begin van een huurperiode hoog zijn.’

Knoppen om aan te draaien

Volgens Tahtah ontstaat er een nieuw speelveld. Bedrijven zullen op zoek gaan naar een alternatieve oplossing voor hun huisvestingsproblematiek en de financiële verantwoording ervan, zo laat hij weten. Zij zullen mogelijk ook de beslissing tussen kopen of huren heroverwegen. ‘Ik raad huurders én verhuurders daarom aan nu al met elkaar in gesprek te gaan en te kijken wat de mogelijkheden zijn om de impact te minimaliseren.

Door een gebalanceerde huurportfolio kan de impact op het totaal aan kosten worden verminderd, bijvoorbeeld door de einddata van verschillende huurovereenkomsten te spreiden, waardoor niet alle huurovereenkomsten tegelijk aflopen. Verder zal er een trend naar kortere huurovereenkomsten ontstaan. Het scheelt immers nogal of je vijf of twintig jaar huurbetalingen op je balans moet verantwoorden. Met een korte huurperiode minimaliseer je de impact op de balans. Echter, een kortere huurperiode leidt waarschijnlijk wel tot een hogere huurprijs omdat de zekerheid voor de verhuurder afneemt. En belangrijk ook, op welke locaties kun je het je als huurder strategisch verantwoorden om een korte huurperiode af te spreken en op welke niet?

Verder is het goed om te weten dat variabele huren, zoals gezegd, niet op de balans hoeven te worden opgenomen. Bij retailbedrijven komt men geregeld een huurprijs overeen als percentage van de omzet. Dit zou wel eens populairder kunnen worden.’ Minder populair zal de sale and lease back constructie worden, zo verwacht Tahtah, vanwege de verplichte opname op de balans. Als je al voor een sale and lease back gaat, dan moet je dat vóór 1 januari 2019 doen, zodat je nog de volledige winst kunt nemen. Onder de nieuwe regels is slechts nog partieel winst nemen mogelijk. ‘Je ziet, er zijn nogal wat knoppen waaraan je kunt draaien om de impact op de balans en winst-en-verliesrekening te minimaliseren. Huurders zullen dus bewuster naar hun huurportfolio gaan kijken. Belangrijk is dat dit leidt tot andere economische beslissingen en dat alle partijen zich daarvan bewust zijn. En vooral ook beseffen dat de tijd nu daar is om met elkaar in gesprek te gaan.’

Kopen of huren Jay Tahtah

Jay Tahtah


Er is 1 reactie. Laat uw ervaring, mening en/of visie horen en praat mee over dit Duidelijk. bericht

Voeg uw eigen reactie toe
  1. JEGM Blezer

    Ben als vastgoedbeheerder werkzaam bij Heineken; Heineken HUURT en VERHUURT tegen gelijke en identieke huurvoorwaarden als huurprijs, huurtermijn en inhoudelijk, de tekstuele afspraken. In de verhuurovereenkomst naar een horeca-ondernemer toe bestaat voor Heineken de enige, wettelijk toegestane mogelijkheid om afname-afspraken vast te leggen, te weten de afname van het product tappils (pilsener op fles niet, zo ook niet toegestaan speciaalbieren op fust én op fles en frisdranken), hetgeen voor Heineken een zekerheid biedt v.w.b. haar core-business, nl. de productie en distributie van bier.
    Dient Heineken m.b.t. deze huur- en verhuurconstructies, tegen gelijke en gespiegelde voorwaarden de huurverplichting jegens verhuurders ook op de balans op te nemen?
    zoja, hoe zit dit dan met de huuropbrengsten uit hoofde van verhuur van deze panden?
    Met dank voor uw reactie,…Jo Blezer


Vertel ons uw mening!