Infographic-DEF_01_header

Studentenhuisvesting: een groeiende asset class

Hoe interessant is het om te investeren in studentenhuisvesting? Op welke manier ontwikkelt de markt en waar liggen kansen? Naast de veranderende wens van studenten, hebben verhuurders te maken met wetsbepalingen. Juist in die combinatie liggen wellicht de beste kansen voor beleggers. Om meteen de toon te zetten: de beleggingsmarkt voor studentenhuisvesting wordt een volwaardige asset class naast de gebruikelijke asset classes zoals woningen, kantoren, retail en bedrijfsruimten met een toenemende vraag naar goed product van zowel particuliere als institutionele beleggers uit binnen- en buitenland. Tijd om de markt en de specifieke kenmerken van deze groeiende asset class op een rij te zetten. Want voor wie innovatief is zijn er kansen en mogelijkheden genoeg.
Door: Thijs Konijnendijk, Wessel van Loon en Eric Maarschalk, Cushman & Wakefield

Een internationale populatie

Naast een forse groei van studenten uit eigen land, neemt ook het aantal internationale studenten fors toe. In het studiejaar ’16-’17 is met een totaal van 112.000 internationale studenten een recordaantal geregistreerd. Ruim 81.000 van de internationale studenten volgt een volledige studie, de rest komt bijvoorbeeld voor een uitwisselingsprogramma.

 

 

 

1 Landelijke monitor studentenhuisvesting 2017; uitgevoerd door ABF Research

Kwaliteit en betaalbaarheid van het onderwijs en de meertaligheid van colleges lijken de belangrijkste redenen om voor een studie in Nederland te kiezen. De verwachtingen voor de komende jaren wijzen op verdere groei van de totale studentenpopulatie. Uit onderzoek1 naar studentengroei tot het studiejaar 2029-2030 blijkt dat het aantal WO-studenten tot 2023-2024 sterker groeit dan het aantal Hbo-studenten. Na deze periode wordt een lichte afname verwacht als gevolg van de demografische krimp van het totale aantal studenten.

Regelgeving

Zowel de huidige aantallen als de verwachte groei in studentenpopulatie maakt dat studentenwoningen interessant zijn voor beleggers, er zijn echter wel wat regels waar rekening mee moet worden gehouden, zoals het woonwaarderingsstelsel, de verhuurdersheffing, huurtoeslag en het sociaal leenstelsel dat de vroegere basisbeurs vervangt.

Woonwaarderingsstelsel

Net als op de reguliere woningmarkt, is ook de markt voor studentenhuisvesting gereguleerd door het woonwaarderingsstelsel (WWS). Uitgangspunt hierin is dat verhuurders niet meer huur mogen vragen dan hetgeen maximaal is toegestaan. Dat neemt niet weg dat vooral particuliere verhuurders, door schaarste van het aanbod, een fors hogere huur vragen dan de maximaal redelijke huur conform het woonwaarderingsstelsel.

Verhuurdersheffing

Sinds 2014 is er door de overheid een verhuurdersheffing van kracht voor zelfstandige huurwoningen waarvan de huur niet hoger is dan € 710,68 per maand (prijspeil 2017). Deze heffing bedraagt over 2017 0,536% van de WOZ-waarde van de woning. Hierop zijn wel uitzonderingen, zo betalen verhuurders minder heffing als zij investeren in transformatieobjecten, sloop in krimpgebieden en sloop, nieuwbouw of verbouw in bepaalde gebieden in Rotterdam-Zuid. Voor onzelfstandige huurwoningen, dit zijn kamers met gedeeld gebruik van voorzieningen, is geen verhuurdersheffing verschuldigd.

Huurtoeslag

Voor huurders van zelfstandige woonruimte geldt dat studenten tot 23 jaar huurtoeslag kunnen aanvragen voor de kale huur plus servicekosten (rekenhuur), deze toeslag is afhankelijk van het inkomen en ligt tussen de € 223,42 en € 414,02.

Sociaal Leenstelsel

Tot slot is het in 2015 ingevoerde sociaal leenstelsel van belang. Dit nieuwe stelsel vervangt de vroegere basisbeurs voor studenten en is een lening geworden. Vooralsnog lijkt dit geen effect te hebben op de studentenaantallen. Wel laat de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting van 2017 zien dat eerste- en tweedejaars studenten als gevolg van dit nieuwe leenstelsel langer thuis blijven wonen. Door de totale toename van het aantal studenten neemt het aantal uitwonende studenten hierdoor echter nog niet af.

Woonwensen

Interessant is dat studenten iets anders willen dan het huidige aanbod. Uit onderzoek onder studenten met een verhuiswens blijkt dat elf procent een andere woonruimte wenst. Op nationaal niveau ambiëren studenten vooral studio’s en zelfstandige woonruimtes met meerderde kamers. Opvallend is dat studenten in de steden Amsterdam, Delft en Nijmegen vooral een zelfstandige woonruimte met meerdere kamers wensen terwijl studenten in Arnhem, Deventer en Haarlem liever een studio hebben.

De mismatch tussen vraag en aanbod is zowel kwalitatief als kwantitatief. Voor studenten blijft het moeilijk om aan betaalbare en kwalitatief goede woonruimte te komen. De aanhoudend grote instroom van studenten heeft gezorgd voor een tekort. Er is vraag naar, en ook ruimte voor, alternatieve en innovatieve manieren van huisvesting. Hierbij valt te denken aan lege kantoren die getransformeerd worden naar studentenwoningen waardoor de kwalitatieve behoefte van de ene asset class een oplossing wordt voor het kwantitatieve overschot van een andere asset class.

De huisvestingsconcepten

Hoe ziet die huisvesting er nu uit? Grofweg verdelen we de studentenhuisvestingsmarkt in studentenhuizen, studentencomplexen ofwel campussen en studentenhotels.

In studentenhuizen, vaak in bezit van particuliere beleggers en woningcorporaties, worden veel ruimtes gedeeld. Bekend zijn zogenaamde ‘verenigingshuizen’, die worden bewoond door meerdere leden van dezelfde studentenvereniging.

Studentencomplexen en campussen hebben zowel zelfstandige woningen als studio´s. Deze complexen zijn sterk verbonden met de studiejaren: na de studie verlaten de studenten het complex of de campus om ruimte te maken voor nieuwe studenten. Vaak zijn er faciliteiten aanwezig zoals een sportaccommodatie. De complexen worden geëxploiteerd door woningcorporaties, institutionele beleggers en buitenlandse commerciële beleggers. Nieuw is dat studentencomplexen en campussen steeds vaker modulair gebouwd worden voor een bepaalde periode. Voorbeelden hiervan zijn Ravel Residence en het complex gelegen aan de Laan van Spartaan in Amsterdam. Ravel Residence is een studentencomplex op de Amsterdamse Zuidas met 800 zelfstandige studentenwoningen met elk een eigen keuken en badkamer. Het studentencomplex aan de Laan van Spartaan bevat 361 zelfstandige eenheden, een auto- en fietsenparkeergarage, gemeenschappelijke ruimtes en een commerciële plint.

Een andere, relatief nieuwe en al zeer populaire vorm van studentenhuisvesting zijn studentenhotels waar de verblijfsduur van de studenten vaak niet langer is dan een semester. Een studentenhotel biedt gemeubileerde kamers met eigen voorzieningen en is daarom met name geschikt voor internationale studenten. De huisvestingskosten liggen een stuk hoger (ca. € 650,- tot € 1.000,- per maand) dan die van studentenhuizen en woningen in studentencomplexen. De beleggers in deze concepten zijn voor de verhuur niet gebonden aan het woningwaarderingsstelsel omdat het de bestemming  hotel heeft . In Nederland kennen we bijvoorbeeld ‘The Student Hotel’ met inmiddels zeven vestigingen.

Huurprijzen

In het collegejaar ’16-’17 betaalden studenten gemiddeld € 440,-** huur per maand voor kamers met gemeenschappelijke voorzieningen, studio´s en zelfstandige woningen met meerder kamers. In steden met een universiteit lag dat iets hoger.

Omdat de huurprijs sterk wordt beïnvloed door de oppervlakte is het voor onderlinge vergelijkingen beter om naar de bruto huurprijs per vierkante meter per maand te kijken. Die ligt landelijk op gemiddeld € 24,- per m² per maand. In deze ranking staat Amsterdam bovenaan met een gemiddelde prijs van € 31,- per m² per maand. Rotterdam en Eindhoven delen de tweede plaats met gemiddelden van € 24,- per m² per maand en op plaats vier volgt Leiden met een gemiddelde huur van circa € 23,- per m² per maand.

Rendementsontwikkelingen

Om vast te stellen of studentenhuisvesting een rendabele investering is, dienen meerdere factoren die hierop van invloed zijn te worden meegewogen.

Zoals blijkt uit onderstaande tabel neemt het risico voor de belegger toe naarmate de looptijd van een huurcontract korter wordt. Het verhuur- en leegstandsrisico is binnen Short Stay contracten groter en daarmee ook de huurinkomsten. Het verschil tussen Master Lease en Direct Let is dat bij Master Lease een belegger een contract afsluit met een beheerder of operator voor een bepaalde periode. Bij Direct Let is er een huurovereenkomst tussen huurder en belegger. In Nederland is DUWO een bekende partij op het gebied van Master Lease.

Uit onderzoek blijkt verder dat ook het bouwtype en de alternatieve aanwendbaarheid van invloed zijn op het rendement. Bij tijdelijk huisvesting, zoals het eerdergenoemde object Ravel Residence en het object aan de Laan van Spartaan in Amsterdam, zijn de exitmogelijkheden kleiner dan bij permanente huisvesting. Bij permanente huisvesting kan er een alternatieve invulling voorhanden zijn, in tegenstelling tot tijdelijke huisvesting waar het object geheel verwijderd moet worden.

Naast risico en type product is de locatie vanzelfsprekend ook bepalend voor de huurprijs. Beleggers richten zich daarom vooral op steden met een eigen universiteit. Het bruto aanvangsrendement ligt momenteel tussen 6,0-6,5% BAR v.o.n. voor complexen met een Master Lease-overeenkomst op courante locaties.

Bouwinvest kocht onlangs het complex Nautique Living in Amsterdam-Noord tegens een koopprijs van EUR 39,5 mln en een BAR v.o.n. van circa 6,5%. Het complex bevat 403 zelfstandige eenheden. In het complex zijn diverse voorzieningen aanwezig zoals een wasserette en studieruimtes met op het dak van het complex een sportveld. Xior Student Housing kocht recent in Utrecht een transformatie object voor studentenwoningen aan de Willem Dreeslaan en in Groningen een nieuwbouwcomplex aan de Oosterhamrikkade. Het bruto aanvangsrendement voor beiden complexen wordt ingeschat op 6,5%. Dat neemt niet weg dat het NAR fors lager kan liggen (circa 5%) vanwege de exploitatielasten van studentencomplexen.

Kansen door innovatie

Zoals blijkt uit de cijfers blijft het aantal studenten voorlopig nog groeien, zeker gezien de populariteit van Nederlandse onderwijsinstellingen bij buitenlandse studenten. Gezien de lage rente op de kapitaalmarkt, het beperkte aanbod van reguliere wooncomplexen en het diversifiërend vermogen dat de asset class studentenwoningen kan bieden, kan deze asset class een interessante optie zijn voor beleggers. Daar komt bij dat studenten een groeiende vraag uiten naar kwalitatief hoogwaardige studentenwoningen. Ondanks de nodige wet- en regelgeving in ons land zijn die niet altijd leidend in de kansen die er zijn. De uitdaging voor de Nederlandse markt voor studentenwoningen ligt in innovatie: een handreiking aan de vastgoedmarkt om zich in deze asset class van de beste kant te laten zien.



Laat uw ervaring, mening en/of visie horen en praat mee over dit Duidelijk. bericht

Voeg uw eigen reactie toe

Voeg uw eigen reactie toe