DJI_0111

Een kantorencomplex managen als een vijfsterrenhotel

MN stond voor een grote uitdaging toen haar enige huurder besloot na 15 jaar uit hun 35.000 vierkante meter grote kantoor in Papendorp te vertrekken. Samen met Cushman & Wakefield werd gezocht naar een nieuwe invulling voor het kantorencomplex. Vastgoed Journaal sprak met George van Hooijdonk, hoofd onroerend goed bij MN en Tom van Putten, international partner bij Cushman & Wakefield over het Secoya concept en het groeiende belang van hospitality in kantooromgevingen.

In 2000 is het kantorencomplex in Papendorp in eigendom gekomen van een van de grote opdrachtgevers van MN, pensioenfonds Metaal en Techniek. Het complex, dat bestaat uit vijf verschillende gebouwen, werd door een IT-dienstverlener voor vijftien jaar gehuurd. Omdat deze deze IT-dienstverlener een grotere ruimte zocht om ook een eigen technologielab en innovatiecentrum te huisvesten besloot het bedrijf zich te concentreren in Amstelveen en moest er een andere huurder gevonden worden.

George van HooijdonkVan Hooijdonk: “We besloten niet met onze handen in het haar te zitten, maar juist onze mouwen op te stropen en aan de slag te gaan. In overleg met onze vastgoedmanager Cushman & Wakefield besloten we ons geld niet in te zetten op één huurder, maar het pand te ontwikkelen tot een multi-tenant locatie.”

Investeren
De transformatie van single-tenant gebouw naar multi-tenant gebouw ging van start. Het kantorencomplex was nog in goede staat en beschikte over energielabel A. Van Hooijdonk vertelt: “Je kan wel energielabel A hebben, maar er is tegenwoordig zoveel mooie techniek dat het de moeite blijft om hierin te investeren.” Zo is er op veel plekken led-verlichting aangebracht, zijn er laadpalen voor elektrische auto’s gerealiseerd en is er een nieuwe routing aangebracht zodat bezoekers, gebruikers en leveranciers sneller en beter begrijpen waar ze moeten zijn. Op de planning staat nog een vernieuwd plein tussen de gebouwen die de interactie tussen de verschillende huurders stimuleert en ook het genieten van de buitenruimte, evenals een extra parkeergelegenheid van zo’n 235 extra parkeerplaatsen.

“Ik ga geen bedragen noemen, maar wij hebben ingezien dat je moet investeren wil je een kantoorgebouw als dit weer in de markt zetten. Er was een groot verschil tussen de leegwaarde en de verhuurde waarde, dus dat maakt een grote investering verantwoord. Met alleen een bordje te huur op hangen kom je er niet meer in deze tijd,” vertelt Van Hooijdonk.

Nieuw leven
Tom van Putten over de transitie naar een multi-tenant gebouw: “Er is een enorm ambitieus plan ontwikkeld voor Secoya om het complex een nieuw Tom van Puttenleven in te blazen. Het initiatief kwam van eigenaar MN en wij zijn als vastgoedmanager nauw betrokken bij om dit plan te concretiseren. We kregen alle ruimte om mee te denken en mee te doen. Zo’n samenwerking haalt het beste in ons boven.”

Vijfsterrenhotel
Het concept, Secoya The Living Building, werd bedacht door MN in samenwerking met Cushman & Wakefield, waarbij de nadruk werd gelegd op een hoog serviceniveau. Van Hooijdonk omschrijft het als volgt: “Vanuit het Secoya-label denken en werken we vanuit het service- en kwaliteitsniveau. We noemen het kantorencomplex The Living Building omdat het gebouw moet ademen en dynamiek en duurzaamheid uitstralen. Een plek waar je werkt, vergadert, ontmoet maar bijvoorbeeld ook een bootcampsessie volgt of een concert bijwoont.” Zo biedt Secoya gemeenschappelijk diensten aan zoals een kleermaker, een kapper, stomerijdiensten, schoenreparatie en een mobiele fietsenmaker, evenals een restaurant. “We pretenderen dit te managen als een vijfsterrenhotel,” zegt Van Hooijdonk.

Centraal Servicepoint
Van Putten vult aan: “Daarom hebben we een vastgoedmanagementteam op de locatie die alles regelt. De dienstverlening is geïntegreerd vanuit het Servicepoint: property management, hospitality management, interior design en de verhuuractiviteiten werken samen in één team. Door alle afdelingen centraal samen te laten werken kunnen we de ambities van de opdrachtgever goed vormgeven.” Zo heeft Secoya op locatie een technisch manager, commercieel en hospitality manager, handyman en een hostess met daarbij een schil van leveranciers. Van Putten: “Voor grote objecten is het steeds meer een trend dat dit op zo’n intensieve manier gebeurt.”

Handyman
Voor de huurder betekent dit dat als er een klacht is er niet naar een extern kantoor gebeld hoeft te worden en er vervolgens gewacht moet worden tot de klacht afgehandeld is. Van Putten: “Bij Secoya hebben we onze eigen handyman die direct naar je toekomt. We hebben veel kortere lijntjes. We doen dit niet alleen vanuit ons team bij het Servicepoint, maar met alle partijen en leveranciers waar we mee samenwerken om in dat gedachtegoed te handelen en te leveren.”

Concurrentiepositie
De reden dat er zo op service wordt ingezet, zegt Van Hooijdonk, is omdat Secoya zich wil onderscheiden. “We concurreren niet alleen met andere kantoormeters in de buurt, maar ook met flexkantoorconcepten en plekken als Van der Valk waar je ook kunt werken of vergaderen. Juist door extra service te bieden en mee te denken met de huurder willen we het verschil maken. Secoya heeft de kleur van MN en is persoonlijker en doelgerichter dan kantoorconcepten die als shops in shops in andere kantoorgebouwen zitten.”

Op dit moment is Secoya voor bijna 95% verhuurd. Van Hooijdonk: “We hopen de resterende meters in 2018 te vullen. We zijn erg tevreden over dit verloop. We hebben goede huurders geselecteerd, maar we realiseren ons ook dat we de markt mee hebben.” Zo huren bijvoorbeeld flexkantoorconcepten Tribes en Color Business Center vierkante meters in Secoya, maar ook andere bedrijven zoals Ingram, Noordhof, Baker Tilly Berk en Vodafone Ziggo. Het voordeel van de kantoorconcepten zegt Van Putten: “Wat we zien is dat een aantal bedrijven in de kantoorconcepten zijn gegroeid en meer vierkante meters bij ons willen gaan huren.”

Hospitality steeds grotere rol
Is het Secoya model de nieuwe strategie voor het beheren van kantoren? Volgens van Hooijdonk speelt hospitality een steeds belangrijkere rol. “Ik vind dat je een sterke hospitality component als eigenaar al vanaf 7.000 vierkante meter moet faciliteren. Een gebouw moet leven en de huurders moeten het naar hun zin hebben.”

Van Putten ziet de kantorenmarkt ook veranderen. “Hospitality is steeds meer een vraag vanuit de huurder zelf. Het is niet meer de uitzondering maar eerder de regel. Het is fijn als het er is, maar het is vooral ook slim want als je diensten centraal of onderling deelt is dat veel kostenefficiënter dan wanneer je alles als huurder zelf moet organiseren.”

Tot slot zegt Van Hooijdonk: “Je moet met een gedegen plan en met veel lef aan de slag gaan. Als je een goed plan optuigt en een realistische tijdlijn maakt, dan kan je succesvol een kantoor invullen en managen.”

Bron: Kimberly Camu, Vastgoedjournaal.nl


Er is 1 reactie. Laat uw ervaring, mening en/of visie horen en praat mee over dit Duidelijk. bericht

Voeg uw eigen reactie toe
  1. Erik de Vries

    Secoya=Waardeloos, ontzettend duur bedrijfsrestaurant en bovenal een dramatische bereikbaarheid met de auto, ze hebben niet voldoende parkeerplekken waardoor tal van werknemers op hun campus vanuit verschillende bedrijven niet met de auto kunnen, flexibiliteit hierin is nul, parkeerplekken die hard nodig zijn worden nu omgetoverd in een overbodige tuin waardoor er nog minder plekken beschikbaar komen, alles onder het mom, kijk hoe hip we zijn. Regel eens voldoende parkeergelegenheid voor iedereen in plaats van dat blablablabla


Vertel ons uw mening!